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  • 《房地產并購稅務籌劃—9種并購路徑與土地拓展模式涉稅解析》
    講師:未名 授課時間:2018/05/26
    授課地點:廣東廣州
    人數:
    合計: 0
    市場報價 4800元/人
    講師介紹
    課程介紹

    【課程背景】

    龍頭房企上演并購大戲, 中國房地產市場要變天了嗎?

    房地產業界發生了多起并購案。最近這段時間,各房企不是在并購,就是在并購的路上。

    并購項目競爭激烈,金額動輒幾億幾十億,過程風險點繁多,而并購方式、稅務處理不同,造成的成本差距可達數千萬甚至上億元,如何用最合適的方式并購及處理稅務成為企業關注的核心問題。

    行業深度整合-----未來“退房”的企業將進一步增多.

    隨著各地調控政策持續深化,房地產上市公司分化態勢進一步加劇,行業集中度進一步增加。

    部分大型房企通過地產基金運作、資產證券化、公司股權抵押、并購標的公司股份質押套現等方式的

    合作,加大并購杠桿率,共同完成“蛇吞象”式并購活動。

    【課程對象】

    房企董事長、總經理、副總、投資拓展部門、財務部門、成本部門、法務部門負責人及核心團隊;稅務會計事務所及相關單位

    【金牌講師】

    朱老師:

    南京大學MBA,中國注冊會計師,從事房地產業務15年,咨詢業務7年,擔任10家百強房企集團及多家成長型房企的常年并購稅務顧問

    歷任仁恒集團財務總監,中新集團(中國政府和新加坡政府及蘇州政府組建的合資企業)旗下房地產集團財務部總經理、戰發部總經理,現任中匯稅務師事務所高級合伙人,擔任新城控股集團、合景泰富集團、隆基泰和集團、佳源控股集團、天洋國際控股、雅達資本等數家房地產集團的并購稅務顧問。

    一手實操一百四十余例公司并購案例與三百例土地增值稅清算

    個人著作《房地產稅收面對面:實務與案例》銷量近4萬冊。

    培訓過的企業:萬科、中海地產、凱德置地、海航地產、中鐵地產、景瑞地產、世茂地產、路勁地產、碧桂園、新城房產、仁恒地產、招商地產、保利地產、上實發展、綠地地產、綠城地產等七十余家中國地產百強企業。為10000余個房地產學員做過財稅培訓,其中,中國地產百強財務經理近千人。

    【課程大綱】

    第一部分 九種并購路徑解析與案例實操

    一、在建工程并購(適用于二手土地并購)

    營改增后,在建工程并購成為最流行的二手土地并購方法,也成為營改增后許多房地產公司的最優選擇??梢詫崿F稅負最優,但是交易過程中也存在非常多的風險點。需要綜合考慮 25%開發節點確認、預售證與產證辦理前置條件確認、總包方延續施工、增值稅差額扣除土地、土地增值稅加計扣除多個關鍵節點前置調研。

    已預售的在建工程轉讓土地增值稅清算可以按房屋清算與在建工程清算兩種思路進行。

    案例 1 :某房地產集團 A 公司在建工程已經預售,A 公司被 B 公司合并,土地證由 A 變更為 B,立項不改變,A 公司的在建工程土地增值稅如何清算?B 公司銷售未銷售的房屋土地增值稅如何清算?

    二、投資加轉股權

    投資加轉股權仍然是非房地產公司實現資產并購的最優方式。許多買方公司由于購買股權而承擔股權溢價部分 64%的稅負。介紹南通投資加轉股權案例,節約稅收 5000 萬。

    案例 2:2010 年某非房地產公司 B 以不動產(帳面價值 126 萬公允價值 8000 萬)投資新設非房地產公司 A,享受土地增值稅免稅政策,C 房地產公司將 A 非房地產公司合并。當時免征的土地增值稅是否需要補征?2017 年土地增值稅清算,C 房地產公司的土地成本是多少?

    三、劃撥(適用于有資源的企業)

    劃撥交易方式在土地增值稅與增值稅缺少明顯規定,成為國企資產重組的優先選擇。已有多個案例表明,劃撥可以實現 0 稅收交易,但是各地認定不同不具備普遍適用性。民企同樣適用劃撥重組方式。投資是劃轉的一種特殊形式。

    案例:多家央企與國企存在資產無償劃轉不征稅的案例解析。

    四、分立加轉股權

    分立加轉股權是營業稅下的常見交易方式,營改增后,該種交易方法的優越性大大降低。介紹由于稅負無法轉嫁而導致的收購停滯案例。介紹分立操作過程中應關注的風險點。

    案例 4:某酒店公司通過分立將一塊凈地剝離進入新設公司 A,由于酒店公司在分立環節沒有納稅,導致購買方不愿意對 A 公司進行股權收購。

    五、轉讓股權

    轉讓股權是最有利于賣方的交易方法,但是是對買方最不利的交易方法,賣方向買方轉嫁股權溢價部分 64%的稅負。同時承擔或有負債與風險。

    《介紹三個轉讓股權案例的操作風險點》

    股權交易方式的稅務風險集中在股權溢價的消化

    《介紹七種消化股價溢價的方法》

    六、總分公司交易方式

    大集團之間可以通過總分公司的方式實現資產剝離交易,同時總分公司的特殊交易模式,適用于處理一些特殊發生的事項。

    我們可以實現總公司取得土地,分公司開發這種交易方式的稅務處理。

    七、房地分離收儲再轉讓

    國企可以通過土地收儲而建筑物轉讓的方式實現不動產轉讓,規避土地甚至建筑物的轉讓稅收?!督榻B兩個房地分離收儲案例》

    案例 5:某房地產公司土地被政府收回,獲得土地補償費 5 億,這 5 億土地補償費是否交土地增值稅?

    八、出讓合同變更方式

    案例:介紹通過出讓合同變更實質轉讓土地,由于合同簽訂存在瑕疵而導致的 2 億稅款案。

    九、買資產

    最有利于買方最不利于賣方的交易方法,賣方的交易稅負最重。

    目前流行的直接買資產的方式是法院拍賣,為企業帶來很多的稅務風險,例如即使納稅也無法代開發票,代付的稅款無法稅前扣除。

    案例 6:某房地產公司通過法拍從自然人甲購得一塊土地,并且為甲代付了相關稅費,但是稅務機關卻無法為自然人代開銷售土地的專用發票。

    第二部分 土地拓展模式涉稅解析

    一、凈地出讓模式所涉印花稅、土地使用稅、契稅風險

    問題 1:母公司、項目公司、國土局三方簽訂的補充協議是否要再次交印花稅?

    問題 2:印花稅的納稅主體是母公司還是項目公司?

    問題 3:如果沒有約定交地日期,如何交土地使用稅?

    問題 4:如果國土局沒有按期交付土地,項目公司如何交土地使用稅?

    問題 5:房地產公司開發用地的土地使用稅什么時候停止交納?

    問題 6:未辦理流轉手續的集體用地,由誰交稅?

    問題 7:如果土地出讓合同中沒有包含市政建設配套費,市政建設配套費通過規費的形式在前期報批報建時收取,這市政建設配套費是否作為契稅的計稅基礎?

    二、房地分離出讓如何納稅

    問題 1:房與地分離,應該按什么作為契稅的計稅依據?

    問題 2 購入在建工程開發,銷售開發產品應納流轉稅是否可以扣除在建工程已交流轉稅?

    問題 3:土地變性合同是否交契稅?是否交印花稅?

    三、拆遷補償用房的涉稅處理

    問題 1:拆遷補償用房是否交流轉稅?計稅依據是什么?何時交?

    問題 2:拆遷補償用房是否交企業所得稅?計稅依據是什么?

    問題 3:拆遷補償用房土地增值稅如何處理?

    四、集體用地房地產開發的特殊處理

    問題 1:以集體用地進行投資,取得定額收益,如何交稅?

    問題 2:由于企業搬遷取得的建筑物及固定資產補償款如何交稅?

    問題 3:聯合建房取得的收入如何交流轉稅、土地增值稅、企業所得稅?

    總結與交流

    課程說明

    【時間地點】2018年5月26-27日 廣州

    【培訓費用】4800元/人(講師費、場地費、學習費、資料費、茶歇)

    【報名咨詢】 全國免費咨詢熱線:17611490839

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