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  • 2018前三季度中國房地產行業人效報告出爐,仍是強者三分天下
    來自:地產人網 2018年10月12日 13:29 0

    疾呼“活下去”的萬科成大贏家

    關鍵字: 人效報告 萬科 碧桂園

    近日,在中國房地產業協會指導下,中國房地產人力資源研究中心、地產人網發布了2018前三季度中國房地產行業人效報告。

    “人效”即人均產能,我們從克而瑞研究中心發布的《2018年1-9月中國房地產企業銷售排行榜》TOP100中選取了現有規模、現處階段和員工數量具有代表性的企業作為典型,以最能直觀體現房企規模體量和綜合實力的銷售額,以及是未來業績增長潛力基礎的土地儲備作為計算基數。通過這兩項幾無水分的維度,2018前三季度中國房地產行業人效報告的數據計算、企業排序和趨勢分析做到了盡量公正詳實,能夠比較客觀地反映單體房企的經營效率。

    流水的人員鐵打的強者 萬科人均銷售金額、面積雙占鰲

    盡管碧桂園主動提出降速,萬科剛因“活下去”言論引議論紛紛。但銷售金額排行榜上,仍然是幾家大佬就占三分天下的格局:


    數據來源:中國房地產人力資源研究中心,克而瑞研究中心。

    數據說明:

    1、企業范疇:主營業務在中國內地的房地產開發企業。

    2、數據范疇:企業海外及港澳臺地區的銷售數據不予計入,只包含大陸地區的銷售數據;保障房、動遷安置房的銷售數據不予計入,只包含商品房銷售數據;物業租賃及管理、酒店經營、物業服務等產生的收益數據不予計入。

    3、項目屬性:本榜單成交數據為商品房數據。為了榜單的公正性,合作項目不做重復計算,以企業操盤口徑為準。

    4、數據來源:涉及的銷售金額為合同簽約數據,不包含大定或認購數據。

    5、時間跨度:統計時間段均為2018年1月1日至9月30日。

    6、員工數量:數據來源為中國房地產人力資源研究中心調研的房企地產開發系統的人數,不包含商管及物業員工。

    碧桂園在三季度銷售金額增速放緩的情況下,仍然輕松突破5000億大關還多出個“愛你的形狀”——達5520億,大幅領先萬科的4323億。

    但若論人均銷售金額,以1046萬元/人堪堪排入前三季度人均銷售金額top20中的碧桂園,就理應對以4705萬元/人傲居榜首的萬科甘拜下風了。

    差距如此之大的主因是兩家企業在城市布局戰略上的差異。早早進入一二線城市扎穩根基的萬科的產品均價,自然明顯高出下沉式專攻三四五線城市的碧桂園。此外,肇始于7月的接連的負面新聞,也讓碧桂園三季度的表現打了不少折扣。

    整體看去,前三季度典型房企的銷售金額繼續保持上漲態勢。除萬科外,分列榜單二三四五名的泰禾、中海、首開、世茂的表現也可圈可點,人均銷售金額均超過3000萬元。


    數據來源:中國房地產人力資源研究中心,克而瑞研究中心。

    數據說明:

    1、企業范疇:主營業務在中國內地的房地產開發企業。

    2、數據范疇:企業海外及港澳臺地區的銷售數據不予計入,只包含大陸地區的銷售數據;保障房、動遷安置房的銷售數據不予計入,只包含商品房銷售數據;物業租賃及管理、酒店經營、物業服務等產生的收益數據不予計入。

    3、項目屬性:本榜單成交數據為商品房數據。為了榜單的公正性,合作項目不做重復計算,以企業操盤口徑為準。

    4、數據來源:涉及的銷售面積為合同簽約數據,不包含大定或認購數據。

    5、時間跨度:統計時間段均為2018年1月1日至9月30日。

    6、員工數量:數據來源為中國房地產人力資源研究中心調研的房企地產開發系統的人數,不包含商管及物業員工。

    人均銷售面積方面,萬科繼續一騎絕塵,達3115平方米。是前三季度人均銷售面積榜上唯一“破三”的企業。中海和世茂隨后。銷售金額上“宇宙第一”的碧桂園,這方面同樣表現平平。以1113平方米的數據排名第16,較上半年下滑6個位置。

    含金量和“含土量”上,萬科依舊笑傲、江山代有新人

    隨著金融和政策環境的日益嚴苛,不少房企要么囿于資金困境,要么苦于拿地無門,單打獨斗已經很難獲得生存必要條件,更遑論競爭優勢。寒風嚴霜里,抱團取暖成為無論房企是否“真心相愛”也必須結合的結果。畢竟,合作開發模式可以優勢互補、控制風險、提高效率,是一件多贏互利的基本面為好的事。

    也因此,前三季度中國房地產行業人效報告特別單獨排出權益銷售金額榜單。該指標一定程度上更能體現單體企業的實際運轉效率。


    數據來源:中國房地產人力資源研究中心,克而瑞研究中心。

    數據說明:

    1、數據范疇:本榜單采用的權益銷售業績為企業在其投資的所有房地產項目按權益份額計算的總銷量。企業海外及港澳臺地區的銷售數據不予計入,只包含大陸地區的銷售數據;保障房、動遷安置房的銷售數據不予計入,只包含商品房銷售數據;物業租賃及管理、酒店經營、物業服務等產生的收益數據不予計入。

    2、項目屬性:本榜單成交數據為商品房數據。

    3、涉及的銷售金額為合同簽約數據,不包含大定或認購數據。

    4、時間跨度:統計時間段均為2018年1月1日至9月30日。

    5、員工數量:數據來源為中國房地產人力資源研究中心調研的房企地產開發系統的人數,不包含商管及物業員工。

    報告顯示,在此方面,前三甲分別是權益銷售金額“3字頭”的中海、萬科和泰禾。三家的數據分別為3341、3294、3077(單位:萬元)。

    今年前三季度,去國300城共流拍土地446宗,總規劃建筑面積5654萬平方米,約為去年同期的1.8倍。

    房地產土地市場從來與銷售市場是唇齒相依的關系。2018年至今房地產土地交易市場至今低迷冷淡,主要是由于全國大范圍、多方向、高要求的調控政策短期內仍無放松跡象,導致房企必須對預期和策略進行調整,進而在拿地態度上也發生了轉變。

    其實可喜的是,這恰是房地產市場逐漸趨于理性的重要體現。減少盲目拿地,不炒漲價預期,土地市場一旦平穩,也必將傳導至買賣方市場。

    前三季度人效報告的人均新增土地儲備貨值榜單上,萬科繼續穩把第一,2018年1-9月時間段中,人均新增土儲貨值高達5519萬元。緊隨其后的是閩系黑馬旭輝集團,也突破了5000萬元達到5168萬元。一貫以“會拿地”自豪的融創和老牌健將中海的“倉儲量”也很可觀,分別達到4277萬元和4150萬元。


    數據來源:中國房地產人力資源研究中心,克而瑞研究中心。

    數據說明:

    1、企業范疇:主營業務在中國內地的房地產開發企業。

    2、項目屬性:本榜單土地數據包含招拍掛土地以及收并購項目。

    3、數據口徑:不考慮權益問題,貨值推算中參考的市場價值以報告期當前時點為準,不對未來價格預測。

    4、時間跨度:各項數據如無特殊說明,統計時間段均為2018年1月1日到9月30日。

    5、數據范疇:包含大陸地區的新增土地或項目,而海外及港澳臺地區的土地數據不予計入;包含住宅、商業、辦公等經營性用地,而一級土地開發不予計入,收并購的酒店不予計入。

    6、員工數量:數據來源為中國房地產人力資源研究中心調研的房企地產開發系統的人數,不包含商管及物業員工。

    如果說對于購房者的金科是“地段地段地段”,那么之于開發商的玉律就是“土地土地土地”,無論規模大小,充足——最好且優質的土地儲備都是房企未來業績增長的基本保障。坦白講,即使是對那些中小型企業,假若有天不得已面臨被收購的境地,手握一定數量或特別優異的土地儲備,起碼談判的底氣和價碼高很多。


    數據來源:中國房地產人力資源研究中心,克而瑞研究中心。

    數據說明:

    1、企業范疇:主營業務在中國內地的房地產開發企業;

    2、項目屬性:本榜單土地數據包含招拍掛土地以及收并購項目。

    3、數據口徑:不考慮權益問題,涉及的土地價值、總建筑面積均為全口徑數據。

    4、時間跨度:各項數據如無特殊說明,統計時間段均為2018年1月1日到9月30日。

    5、數據范疇:包含大陸地區的新增土地或項目,而海外及港澳臺地區的土地數據不予計入;包含住宅、商業、辦公等經營性用地,而一級土地開發不予計入,收并購的酒店不予計入。

    6、員工數量:數據來源為中國房地產人力資源研究中心調研的房企地產開發系統的人數,不包含商管及物業員工。

    人均新增土地儲備建筑面積方面,王座上的依然是萬科,其是榜單上唯一數據破4的企業,人均新增土地儲備面積4003平方米。此前多年苦心孤詣于城市舊改的佳兆業,與自定目標2018年至少投入700億元增加土儲、上半年拿地金額已突破367億元的旭輝集團。分別以3475平方米和3167平方米居亞季軍。

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