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  • 前10月賣地收入近4.8萬億 一二線城市再迎供地潮
    本文轉載自:第一財經日報 記者:葉開 2018年11月14日 14:31 0

    盡管樓市調控未見松動跡象,但地方賣地收入依然處于快速增加的態勢中。

    關鍵字: 賣地 供地

    ??盡管樓市調控未見松動跡象,但地方賣地收入依然處于快速增加的態勢中。

    ??13日,財政部發布《2018年10月財政收支情況》顯示,前十個月全國土地出讓收入47519億元,同比增長32.1%。

    ??除了略低于2017年的5.2萬億元,這一數據已經超過其他所有年份的全年土地出讓收入。

    ??臨近歲末,一些主要房地產城市還將迎來一次土地出讓高峰,這將有助于2018年全年的賣地收入超過去年,再創歷史新高。

    ??熱點城市供地高峰

    ??中原地產首席分析師張大偉表示,一二線40個城市確定在11月入市的住宅地塊已經多達357宗。從供應趨勢看,預計11~12月,一二線城市將出現大量住宅土地成交的現象。

    ??11月份,北京將出讓經營性質地塊共18宗,總起拍價為461.56億元,其中住宅多達16宗。

    ??上述18宗地塊中,有13宗地塊將會集中在11月26日一天之內競拍。在11月26日集中出讓的13宗地塊中,有12宗是住宅用地,包括引發市場關注的豐臺區花鄉白盆窯村BPY-L011地塊R2二類居住用地。

    ??今年6月,北京市規劃和國土資源管理委員會發布《北京市2018年度建設用地供應計劃》,規定2018年北京市計劃供應的住宅用地總量1000公頃,與去年基本持平。此外,還將計劃供應集體土地租賃住房用地200公頃。

    ??不過,從完成的情況來看,北京前三季度供地規模相比去年同期下降不少,距離全年計劃指標差距較大,這也是為何會在第四季度加快供地的一個主要因素。

    ??趕在歲末加快供地的不止是北京。11月7日,濟南推出12宗土地掛牌,總面積約為45萬平方米,總起拍價約為46.49億元。

    ??11月7日,廣州也迎來推地潮,集中掛牌了18宗地塊,總起拍價達約316.8億元,刷新了今年起拍總價紀錄。

    ??并非是臨近年終地方上供地速度才有所加快。從今年下半年情況來看,一些房地產市場主要城市的供地節奏就已經有所加快。

    ??自然資源部近日發布《2018年第三季度全國主要城市地價監測報告》(下稱《報告》)顯示,今年第三季度,全國主要監測城市住宅用地供應同比漲幅達到2014年以來最高,各類城市住宅用地供應環比、同比均有所增加。

    ??住宅用地供應上,一、二、三線城市第三季度環比分別增加163.58%、34.82%、16.12%,同比分別增加0.42%、38.97%、28.83%,一線城市環比增加最為明顯,二線城市同比增加顯著。

    ??“從20個熱點城市來看,商服、住宅用地供應同比分別增加56.13%和39.84%,住宅用地供應環比增加67.45%,是2012年以來環比漲幅最大的季度。房地產用地供應同比增43.05%,達到2013年3季度以來單季度最高值?!眻蟾娣Q。

    ??流拍+低溢價

    ??土地供應的增加也帶來了地方土地出讓收入的水漲船高。財政部發布《2018年10月財政收支情況》顯示,前十個月全國土地出讓收入47519億元,同比增長32.1%。

    ??同樣是來自財政部數據,2017年全國國有土地使用權出讓收入52059億元,同比增長40.7%。按照今年平均每月出讓收入4700億元的走勢看,2018年全年土地出讓收入有望超過2017年,再度創下歷史新高。

    ??但從成交情況看,底價成交、低溢價率成交依然是市場主流。

    ??中原地產研究中心統計數據顯示,截至11月6日,今年一二線土地市場整體漲幅放緩,累計土地出讓金2.25萬億元,同比2017年同期的2.19萬億元只上漲了2.7%。土地市場平均溢價率只有12.37%,而2017年則達24%,2016年為48%。

    ??而成交總價高的地塊溢價率下調更為明顯。中原地產研究中心數據顯示,2018年全國共成交50宗總價超過36億元的住宅地塊,平均溢價率出現了明顯下調,在50宗住宅地塊中,溢價率為0的多達20宗,溢價率在0-10%的有9宗,只有4宗溢價率超過50%。而在2016年土地市場火爆的時候,全國住宅土地成交總價前50宗中,溢價率超過50%的有39宗。

    ??張大偉表示,從2016年“9·30”調控開始至今,全國一二線城市實施了嚴格的調控政策,這種情況下,房企的資金壓力越來越大,雖然整體銷售處于高位,但拿地的資金壓力逐漸增加,對非優質地塊的競購積極性有所降低。

    ??“2018年樓市繼續嚴格調控,這種情況下,大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低,搶地積極性降低,土地市場溢價率有所降低,以北京為例,2017年北京土地平均溢價率是24%,2018年至今是15%。明顯降低?!睆埓髠フf。

    ??除了溢價率有所降低外,今年土地市場的另一特點是出現了較多的土地流拍現象。

    ??中原地產研究中心數據顯示:一二線城市住宅土地10月流標44宗,2018年年內合計流標達259宗,同比上漲176%。

    ??新城控股集團高級副總裁歐陽捷認為,今年1-9月土地流拍935宗,其中一線城市流拍13宗,二線城市流拍197宗,已超去年全年的144宗,三四線城市流拍725宗,接近去年全年的954宗。流拍的實質是地價過高,房價受限(政府限價、購買力局限),房價地價差太小,房企盈利空間不足,逐漸趨于理性、謹慎拿地所致。

    ??上述自然資源部《報告》認為,今年第四季度房地產調控政策仍將延續,在嚴控杠桿、嚴防風險、嚴管市場的政策背景下,房地產開發投資增速或將繼續趨緩。各地出臺政策加強調控,預計市場將進一步回歸理性預期。在政策穩定的前提下,住宅地價漲幅或將進一步回落。

    ??“下一步要保持定力,堅持宏觀調控政策的穩定性和延續性。當前樓市庫存去化基本完成,市場出現根本性轉向的趨勢尚不明確,對(地價)上漲過快的城市仍需重點關注,堅持整體導向和分類調控?!眻蟾娣Q。

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    以上文章,轉載自第一財經日報 記者:葉開

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